Il valore vero di una casa non si calcola solo in base al prezzo immobiliare: c’è un altro coefficiente che influisce nella valutazione.
Una casa può essere oggetto di una valutazione sommaria, come quella che può essere offerta da un agente immobiliare, o di una valutazione accurata, che deve basarsi su molte più variabili. Il valore di mercato è un fattore importante, ma rappresenta solo il prezzo a cui l’immobile verrebbe venduto sul libero mercato. Ma dato che questo valore tiene conto dell’offerta e della domanda in base alla data di valutazione non può essere considerato un riferimento oggettivo.
Quando si vuole conoscere il valore reale di una casa si devono tener presenti vari fattori. Uno di questi inerisce il valore patrimoniale fiscale di una casa che si calcola considerando la rendita catastale e applicando il coefficiente di merito. Per poter conoscere bene tali parametri, il più delle volte, è necessario consultare un esperto.
In alternativa, bisogna fare riferimento alle linee guida dettate dal Ministero del Lavoro o agli strumenti offerti dall’Agenzia delle Entrate. In genere, un fattore fondamentale per ottenere il valore patrimoniale di un immobile è detto Tax Asset Value e si ottiene a partire dal coefficiente di attribuzione o di merito.
Oltre a essere un parametro molto importante per la dichiarazione dei redditi, il valore patrimoniale e fiscale è fondamentale per conoscere il vero prezzo di un immobile. Il dato di base per calcolarlo è offerto dalla rendita catastale, ovvero dalla stima del valore dell’immobile che può essere fornita solo dall’Agenzia delle Entrate.
Tale rendita catastale varia soprattutto a partire da quella che è la categoria catastale dell’immobile e in base alla classe, all’ubicazione e al tipo di casa o immobile (se di lusso, popolare, di vacanze, eccetera, se commerciale, industriale…). Poi bisogna anche tenere in considerazione il coefficiente di merito stabilito per legge.
Il coefficiente fondamentale per poter calcolare il vero valore di una casa
E questo coefficiente varia a seconda della categoria catastale dell’immobile. Per gli edifici residenziali il coefficiente, quasi sempre, è 1. Il valore di una casa si ottiene dunque sommando la rendita catastale più un suo 5% e moltiplicando il tutto per il coefficiente di merito.
Per essere ancora più precisi, alcuni istituti di credito calcolano il valore patrimoniale fiscale tenendo presente il prezzo di mercato, il coefficiente di attribuzione, la superficie lorda edificabile, il coefficiente di ubicazione, il coefficiente di qualità e comfort e il coefficiente di obsolescenza.
Il coefficiente di merito può scendere sotto il valore 1 quando l’immobile appartiene alla categoria dell’edilizia sociale soggetta a regime legale di costi controllati. Invece, il coefficiente va oltre il valore 1 (per esempio, 1,20, 1,30) per magazzini industriali, negozi e case di lusso. Va da sé che tenendo presente questi coefficienti, il prezzo di un immobile può salire alle stelle.
